不動産の内見動画、締め方で問い合わせが決まる｜最後10秒とキャプションの型

再生されているのに問い合わせが来ない内見動画は何が抜けているのか？

動画の締め方（最後10秒とキャプション最終行）に「次のアクション」が設計されていないケースが大半である。物件の見せ方には工夫が入っているが、視聴後に何をすべきか示されていないため、視聴者は「良い動画だった」で離脱する。

内見動画は撮影・編集の工数が大きく、その分「見せる」ことに意識が集中しやすい。しかし動画の目的は物件を見せることではなく、DM・LINE・内見予約に繋げることである。冒頭・中盤・締めのうち、締めだけを設計するだけでも問い合わせ率は変わる。

内見動画の構造と各パートの役割

「中盤」に力を入れる担当者は多いが、「締め」を軽視するケースが多い。締めに何を入れるかで、問い合わせ率が変わる。

動画の最後10秒に入れるべき要素は何か？

担当者の顔・物件の要点再掲・次のアクション（DMまたはプロフィール誘導）の3要素を入れる。10秒は短く感じるが、各要素3秒ずつで十分に収まる。

最後10秒の構成テンプレ

1. 担当者の顔（3秒）：「◯◯不動産の△△です」（顔出しが難しい場合は名前と担当エリアの音声＋テキスト）
2. 物件の要点再掲（3秒）：「◯◯駅徒歩◯分／2LDK／◯万円」（冒頭と同じ内容をテキスト重畳で）
3. 次のアクション（4秒）：「詳細はプロフィールのDMまたはLINEから。内見予約も可能です」

「無音の締め」を避ける

動画の最後を無音で終わらせると、視聴者はスクロールしてすぐ次の投稿に移る。BGMを最後まで残し、テキスト重畳と担当者の音声で「終わりの合図」を明確にすることで、キャプションを読む動線が作れる。

徒歩分数の表示ルール

動画内で徒歩分数を表示する場合、道路距離80メートルにつき1分として算出する必要がある（不動産の表示に関する公正競争規約 施行規則）。直線距離での算出、端数の切り捨てはできない。動画は投稿と同じく規約の対象になる。

キャプション最終行はどう書くべきか？

「詳細はプロフィールから」で締める1行を固定化する。この文言を動画ごとに変えると、視聴者は毎回の判断を求められ、結果として離脱率が上がる。同じ文言を毎回置くことで、視聴者は「動画を見終わったらプロフィールに行く」と学習する。

キャプション全体の構成

1. 1〜2行目：エリア・間取り・条件の要点（一覧表示される範囲）
2. 3〜N行目：物件詳細・見どころ・担当者コメント
3. 最終行：「詳細はプロフィールから」の固定文言
4. ハッシュタグ（キャプション末尾または1コメント目）

キャプションの1〜2行目は一覧画面で読者に見える部分である。ここに「エリア＋間取り＋価格」を置き、続きを読ませる。物件詳細を長々と書くのは3行目以降にする。

撮影段階から「締め」を設計するとはどういうことか？

撮影の最後に「担当者の締めカット」を必ず1テイク撮っておく、という運用にする。編集段階で「締めをどうしよう」と考えるのではなく、撮影段階で締めが素材として揃っている状態を作る。

撮影チェックリスト（内見動画）

• 外観カット（1〜2秒）
• 玄関〜廊下の入り
• リビングの引き
• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）
• 収納（クローゼット・下駄箱）
• 眺望・バルコニー
• 担当者の締めカット（3秒×2〜3テイク）

締めカットを撮り忘れると、後日撮り直しが必要になる。物件退去後だと再撮影ができないため、撮影当日に必ず撮る運用にする。

台本を先に決めてから撮る

撮影→編集→締めを考える、という順番だと、動画ごとに締め方がブレる。撮影前に「冒頭3秒に何を入れるか」「中盤で何を見せるか」「締めで何を言うか」を決めてから撮ると、締めの一貫性が保てる。

台本を担当者ごとに毎回考えるのは負担が大きい。伸びている競合動画の構成を参考に、自社の物件に合わせて台本を組み立てるアプローチが実務上ワークしやすい。動画の構成分析から台本生成を支援するツールとしてRoxDirector（自社サービス）がある。同業・近隣エリアで伸びている動画の構成から、内見動画の台本を組み立てられる。

投稿後のインサイト、どこを見て次に活かすか？

「視聴維持率」「保存率」「プロフィール訪問率」の3つを見る。再生数の絶対値ではなく、これらの相対指標で動画の良し悪しを判断する。

3指標の見方

プロフィール訪問率が低いのに再生数だけ多い動画は、「見られたけど問い合わせに繋がらない動画」である。この場合、締めの設計を見直す必要がある。

よくある失敗と注意点

失敗1：締めを「フォローしてね」で終わらせる

フォロー訴求はDM・問い合わせより一段遠い行動である。フォローを促す前に、DMまたはプロフィール訪問を促す方が問い合わせに直結する。フォローは結果的についてくる。

失敗2：動画の途中に問い合わせ導線を入れる

中盤に「気になる方はDMから」を挟むと、物件を見せる流れが分断され、視聴維持率が下がる。導線は最後10秒に集約する。

失敗3：BGMだけで担当者の音声を入れない

音声なしの動画は「情報として便利」ではあるが「相談したい相手」の顔が見えない。物件情報＋担当者の音声（顔）が揃うことで、指名理由が生まれる。

失敗4：成約済み物件の動画を残す

再生数が多い動画をそのまま残しておくと、成約済み物件へのDMが増え、実際には案内できずクレームに繋がる。景表法・不動産公正競争規約におけるおとり広告の観点でも、成約物件を意図的に残す運用は避けるべきである。成約後は「ご成約済み」の追記表示か、投稿削除のフローを事前に決める。

今日から始める1ステップ

直近3本の動画を見返し、最後10秒に「担当者の顔・要点再掲・次のアクション」の3要素が入っているか確認する。1つでも欠けていれば、次の動画から入れる。撮影段階で締めカットを撮り忘れないよう、撮影チェックリストを紙に印刷して現場に持参する。

撮影・編集・台本の型を毎回ゼロから作るのが負担なら、伸びている動画の構成分析から台本生成までを支援するRoxDirector（自社サービス）がある。何をどの順で見せるかが決まってから撮影に入ることで、締めまで含めた一貫した動画を作れる。無料プランから試せる。